Q1. 계약 체결 후 마음이 변해 파기하는 경우 계약금을 돌려받을 수 있나요?
A. 원칙적으로 매수인(임차인)의 단순 변심으로 계약을 해제할 때는 지급한 계약금을 포기해야 하며, 반환받기 어렵습니다.
민법 제565조(해약금): 당사자 일방이 이행에 착수할 때까지 매수인은 계약금을 포기하고, 매도인은 계약금의 배액을 상환하여 계약을 해제할 수 있습니다.
예외적 반환 가능성:
계약서상 '특약 사항'으로 특정 조건 불성실 시 계약금을 반환한다는 조건이 명시되어 있는 경우
매도인(임대인) 측의 중대한 귀책사유(계약 내용 이행 불능, 물건의 중대한 하자 숨김 등)가 존재하는 경우
Q2. 가계약금만 입금한 상태에서 계약이 파기되었을 때 가계약금을 돌려받을 수 있나요?
A. 정식 계약서 작성 전이라도 계약의 핵심 내용(매매대금, 잔금 지급일, 목적물 등)이 합의되었다면 가계약금 역시 반환받기 어려울 수 있습니다.
반환 가능한 경우: 목적물, 총 대금, 잔금 지급 일정 등 구체적인 계약 내용에 대한 합의 없이 단순히 "매물을 잡아두기 위해" 송금한 경우라면 부당이득반환청구를 통해 돌려받을 수 있습니다.
반환이 불가능한 경우: 대화나 문자 메시지 등으로 총 금액, 잔금 일정, 가계약금의 해약금 성격에 대해 상호 합의한 정황이 있다면 법적으로 정식 계약 체결로 보아 몰수될 수 있습니다.
Q3. 매도인(임대인)의 귀책사유로 계약이 파기된 경우 계약금의 2배(배액상환)를 받을 수 있나요?
A. 네, 매도인이나 임대인의 중대한 과실 또는 의무 불이행으로 계약이 해제되었다면 원금 반환은 물론 계약금 상당의 손해배상(배액상환)을 청구할 수 있습니다.
청구 요건: 매도인이 계약 체결 후 더 높은 가격에 타인에게 매도하기 위해 계약을 파기하거나, 부동산의 이중계약, 중요한 권리관계(가압류, 근저당 등)를 속인 경우
대응 방법: 매도인에게 계약 이행 촉구 및 해제 통보를 담은 '내용증명'을 발송하고, 응하지 않을 경우 계약금 반환 및 손해배상 청구 소송을 진행해야 합니다.
Q4. 계약금 반환청구 소송을 진행하려면 어떤 증거들을 수집해야 하나요?
A. 계약 체결 과정, 대금 송금 내역, 그리고 계약 파기의 책임이 누구에게 있는지를 증명할 수 있는 객관적 자료가 필수적입니다.
필수 수집 증거 목록:
계약 관련 서류: 부동산 매매/임대차 계약서, 가계약 관련 문자·카카오톡 대화 내역
금융 거래 내역: 계약금/가계약금 송금 영수증 및 계좌이체 확인서
파기 정황 증거: 상대방이 계약 파기를 통보하거나 귀책사유를 제공한 통화 녹음, 메시지 내역, 내용증명 수신/발신 기록
Q5. 계약금 반환청구 소송의 절차와 소요 기간은 어떻게 되나요?
A. 상대방의 반박 여부에 따라 '지급명령' 신청 또는 '정식 민사소송'으로 진행되며, 보통 2개월에서 6개월 이상 소요됩니다.
지급명령 신청: 상대방이 계약금 반환 의무 자체를 크게 다투지 않는 경우, 소송보다 신속하고 저렴하게 법원의 확정판결과 동일한 효력을 얻을 수 있습니다. (약 1~2개월 소요)
정식 민사소송: 가계약금의 성격이나 귀책사유를 두고 양측의 주장이 팽팽히 맞서는 경우, 정식 소송을 통해 법리 다툼을 벌여야 합니다. (약 3~6개월 이상 소요)
보전 처분: 상대방이 재산을 은닉하거나 처분하는 것을 막기 위해 소송 제기 전 부동산 가압류 등의 보전처분을 함께 진행하는 것이 안전합니다.
