Q1. 월세를 지속적으로 체납한 임차인을 퇴거시키기 위해 '명도소송'을 제기할 수 있는 요건(체납 회수 기준)은 무엇인가요?
A. 주거용 임대차는 2기(2개월분), 상가 임대차는 3기(3개월분) 이상의 차임이 연체된 경우 계약 해지 통보 후 명도소송을 제기할 수 있습니다.
계약 해지 통보 필수: 연체 사실만으로 자동으로 나가야 하는 것은 아니므로, 문자·내용증명 등으로 임대차 계약 해지를 정확히 통지해야 효력이 발생합니다.
소송 요건: 계약이 합법적으로 해지되었음에도 임차인이 부동산을 무단으로 점유하고 인도를 거부할 때 명도소송을 제기합니다.
Q2. 명도소송 진행 중 임차인이 제3자에게 점유를 넘겨버리는 것을 방지하기 위한 '점유이전금지가처분'은 왜 필수인가요?
A. 소송 도중 점유자가 바뀌면 기존 임차인을 상대로 받은 승소 판결문으로 신규 점유자에게 강제집행을 할 수 없게 되므로 이를 방지하기 위한 필수 보전처분입니다.
가처분의 효력: 현 점유자가 타인에게 점유를 이전하거나 명의를 변경하는 것을 법적으로 금지합니다.
위험 차단: 가처분 없이 소송을 진행했다가 점유자가 바뀌면 새 점유자를 상대로 처음부터 다시 명도소송을 제기해야 하는 치명적 지연을 막아줍니다.
Q3. 명도소송 승소 판결 후에도 임차인이 자발적으로 나가지 않을 때 '강제집행'을 신청하고 진행하는 절차는 어떻게 되나요?
A. 승소 판결문과 집행문을 부여받아 법원 집행관재판부에 강제집행을 신청한 뒤, 계고 절차를 거쳐 본집행(짐 인도)을 단행합니다.
강제집행 절차: 강제집행 신청 → 집행관의 계고(자발적 퇴거 권고 기간 부여) → 미이행 시 본집행 날짜 지정 → 강제 집행 단행 및 내부 집기 물류창고 보관
비용 처리: 강제집행에 들어간 열쇠공, 이사화물 인력, 창고 보관 비용 등은 집행비용 확정 신청을 통해 차후 임차인에게 청구할 수 있습니다.
