Q1. 임대차 계약이 만료되었는데도 집주인이 보증금을 돌려주지 않을 때 가장 먼저 해야 할 법적 조치는 무엇인가요?
A. 임대차 계약 해지 통지의 효력을 명확히 하고 법적 대응의 착수를 알리는 '내용증명'을 발송하는 것이 첫 번째 단계입니다.
내용증명 발송: 계약 만료 2개월 전까지 재계약 의사가 없음을 통보했음을 우체국 내용증명으로 공식화하여 향후 소송 증거로 확보합니다.
압박 및 지연이자: 내용증명을 통해 반환 기한을 명시하고, 이행 지연 시 발생하는 지연이자 및 법적 비용 청구를 경고하여 자발적 반환을 유도합니다.
Q2. 보증금을 받지 못한 상태에서 이사를 가야 하는데, 대항력과 우선변제권을 유지하려면 '임차권등기명령'을 어떻게 신청해야 하나요?
A. 관할 법원에 임차권등기명령을 신청하여 등기부에 등재된 것을 확인한 후 이사해야 기존의 대항력과 우선변제권이 그대로 유지됩니다.
신청 절차: 계약 만료 후 보증금을 못 받은 임차인이 임대차계약서, 주민등록등본, 건물 등기부등본 등을 첨부해 부동산 소재지 관할 법원에 신청합니다.
주의사항: 신청 직후 이사하는 것이 아니라, 법원의 결정이 결정되고 부동산 등기부등본에 '임차권등기'가 실제로 등재된 것을 확인한 후 주소지를 이전해야 안전합니다.
Q3. 집주인을 상대로 전세보증금 반환청구 소송을 진행할 경우 소요 기간과 지연이자 청구 기준은 어떻게 되나요?
A. 정식 소송은 보통 3개월에서 6개월 정도 소요되며, 주택을 인도(열쇠 반환 및 퇴거)한 시점부터 지연이자를 청구할 수 있습니다.
소요 기간: 임대인의 송달 수령 여부 및 다툼 여부에 따라 약 3~6개월이 걸리며, 무변론 판결 시 더 신속히 종료됩니다.
지연이자 청구 기준: 주택을 임대인에게 완전히 인도한 날 다음 날부터 소송촉진 등에 관한 특례법상 연 12%의 지연손해금을 함께 청구할 수 있습니다.
