Q1. 전세 사기(갭투자·깡통전세·동일 매물 이중계약) 피해 발생 시 피해자가 취할 수 있는 법적 조치는 무엇인가요?
A. 임대인과 공모한 관련자들을 사기죄로 고소함과 동시에, 보증금 반환청구 소송 및 가압류 등 민·형사 조치를 동시에 진행해야 합니다.
형사 고소: 임대인, 분양대행사, 불법 중개업자가 시세를 속이거나 선순위 권리관계를 숨긴 정황을 입증하여 형사 고소합니다.
민사 보전처분: 소송 전 임대인 명의 부동산 및 계좌에 가압류를 신청하여 재산 은닉을 막고 보증금 회수를 도출합니다.
Q2. 전세 사기 혐의로 입건되었을 때 무혐의를 다투기 위한 입증 포인트는 무엇인가요?
A. 계약 당시 주택 시세가 보증금 수준을 상회했고, 갑작스러운 부동산 경기 하락이나 세금 체납 등 불가피한 사유로 보증금을 못 돌려준 점을 증명해야 합니다.
무혐의 전략: 임대차 계약 당시의 시세 감정서, 세금 납부 내역, 보증금 반환 노력을 객관적 증거로 제출하여 '체납 및 갭투자의 고의성'이 없었음을 피력합니다.
법리 분석: 단순히 집값이 떨어져 보증금을 반환하지 못한 '경영상 불능'과 처음부터 보증금을 편취하려 한 '사기'의 법리적 차이를 집중 다툽니다.
Q3. 부동산 이중계약이나 허위 매물 사기 발생 시 배상받을 수 있는 범위는 어떻게 되나요?
A. 지급한 계약금 및 잔금 전체의 반환 청구가 가능하며, 매도인·임대인의 귀책사유에 따른 손해배상(계약금 배액상환 등)까지 함께 청구할 수 있습니다.
민사상 청구: 부당이득 반환청구 및 손해배상 청구 소송을 통해 원금과 지연이자를 청구합니다.
공인중개사 책임: 불법 중개나 설명 의무 위반이 존재한다면 중개업자 및 공인중개사 협회를 상대로 한 손해배상 청구도 가능합니다.
